Ho scoperto un abuso edilizio dopo il rogito: chi ne risponde e cosa posso fare

Ha comprato casa e, qualche mese dopo il rogito, scopre un abuso edilizio: la veranda chiusa senza permesso, un soppalco mai autorizzato, una cantina trasformata in taverna abitabile, una stanza in più rispetto alla planimetria del progetto. La risposta breve è che, nella maggior parte dei casi, il contratto resta valido, ma il venditore che ha taciuto l'abuso ne risponde: si può chiedere il rimborso dei costi per regolarizzarlo, il risarcimento dei danni e, se l'abuso è grave, la risoluzione della vendita. La prima cosa da fare è far verificare da un tecnico se l'abuso è sanabile e, subito dopo, contestarlo per iscritto al venditore.

Abuso edilizio scoperto dopo il rogito: la compravendita è nulla?

Di solito no. La legge dichiara nulli gli atti di vendita di edifici costruiti dopo il 17 marzo 1985 se nell'atto il venditore non dichiara gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (art. 46 del d.P.R. 380/2001, il testo unico dell'edilizia). Per gli edifici più vecchi vale una regola analoga (art. 40 della legge 47/1985), e per quelli iniziati prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione del venditore che attesti questa data.

Le Sezioni Unite della Cassazione, nel 2019, hanno chiarito che questa nullità è formale: si verifica quando nell'atto manca la dichiarazione o quando il titolo indicato non esiste o non riguarda quell'immobile. Se invece il rogito cita un titolo edilizio reale e riferito alla casa venduta, il contratto è valido anche se la casa non corrisponde in tutto a quel titolo. In pratica, un abuso commesso dopo la costruzione, come la chiusura di un balcone, non rende nulla la vendita.

Questo non significa che l'acquirente debba tenersi il problema. Significa che la tutela non passa dalla nullità, ma dalle regole sull'inadempimento del venditore.

Il Comune può prendersela con me anche se l'abuso l'ha fatto il venditore?

Sì, per quanto riguarda il ripristino. L'ordine di demolizione delle opere abusive è rivolto al proprietario attuale oltre che al responsabile dell'abuso (art. 31 del d.P.R. 380/2001), perché riguarda l'immobile e non la persona. Chi ha comprato in buona fede non risponde penalmente di un abuso commesso da altri, ma può ricevere l'ordine di demolire o dover regolarizzare a proprie spese. Una parte consistente della giurisprudenza tiene però distinta la successiva acquisizione gratuita al patrimonio del Comune, prevista quando l'ordine non viene eseguito: è considerata una sanzione e non dovrebbe colpire il proprietario estraneo all'abuso.

Per questo l'abuso va affrontato prima che lo scopra il Comune, magari durante una ristrutturazione, una pratica per i bonus edilizi o una futura vendita. Un acquirente che a sua volta vuole rivendere troverà gli stessi controlli che lui non ha fatto.

Si può sanare? Le verifiche del tecnico

La prima domanda da porre a un geometra, un architetto o un ingegnere è se si tratta davvero di un abuso. Non sono violazioni edilizie gli scostamenti contenuti entro il 2 per cento delle misure previste dal titolo (art. 34-bis del d.P.R. 380/2001). Il decreto Salva casa (d.l. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha ampliato queste tolleranze per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, con percentuali che crescono per le unità più piccole.

Se l'abuso c'è, bisogna capire se è sanabile. Per le opere fatte senza titolo o in totale difformità resta l'accertamento di conformità dell'art. 36, che richiede la cosiddetta doppia conformità: l'opera deve rispettare le regole vigenti sia quando è stata realizzata sia quando si presenta la domanda. Per le parziali difformità il Salva casa ha introdotto un procedimento più accessibile (art. 36-bis), che guarda alla disciplina urbanistica di oggi e ai requisiti edilizi dell'epoca della costruzione. In entrambi i casi la sanatoria ha un costo, a titolo di sanzione, oltre alle spese del tecnico e ad eventuali lavori.

Il tecnico deve accedere agli atti del Comune, cioè chiedere copia dei progetti e dei titoli edilizi, confrontarli con lo stato reale della casa e con la planimetria catastale, e indicare per iscritto cosa è regolare, cosa si può sanare, con quale procedura e a quale costo. Questa relazione è anche la prova principale nei confronti del venditore.

Cosa posso chiedere al venditore

Chi vende una casa deve consegnarla conforme a quanto promesso, e spesso nel preliminare e nel rogito il venditore garantisce espressamente la regolarità urbanistica dell'immobile. Se l'abuso è stato taciuto, si tratta di un inadempimento. A seconda della gravità, l'acquirente può chiedere il risarcimento del danno, che comprende tipicamente le sanzioni e le spese tecniche per la sanatoria, i lavori di ripristino e il minor valore della casa; oppure, se l'abuso è grave, la risoluzione del contratto (art. 1453 del codice civile), cioè lo scioglimento della vendita con la restituzione del prezzo. La risoluzione si giustifica soprattutto quando l'abuso non è sanabile e la casa rischia la demolizione di una parte rilevante o non è utilizzabile come previsto.

Se il venditore ha mentito per convincere l'acquirente a comprare, per esempio dichiarando falsamente che la mansarda era abitabile, si può valutare anche l'annullamento per dolo (art. 1439 del codice civile).

Facciamo un esempio. Il rogito è di febbraio, nell'atto il venditore dichiara gli estremi della licenza originaria e garantisce la conformità urbanistica. A ottobre, preparando i lavori, il tecnico scopre che il terrazzo è stato chiuso a veranda senza alcun permesso. La vendita è valida, ma il venditore ha garantito una circostanza falsa: l'acquirente può chiedergli i costi della sanatoria o, se non è possibile, quelli della rimozione e il minor valore dell'appartamento.

Entro quando devo muovermi?

Per l'azione di risoluzione o di risarcimento per inadempimento vale la prescrizione ordinaria di dieci anni (art. 2946 del codice civile), che decorre di regola dal rogito. Non conviene però contare su questo termine. A seconda di come si presenta l'abuso, il caso può essere ricondotto alla mancanza delle qualità promesse (art. 1497) o alla garanzia per vizi, con termini molto più brevi: denuncia entro otto giorni dalla scoperta e azione entro un anno dalla consegna (art. 1495). La qualificazione dipende dai fatti e può essere discussa in giudizio.

Per questo la regola prudente è una sola: appena il tecnico conferma l'abuso, contestarlo al venditore per iscritto, con PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, descrivendo cosa è stato scoperto, dichiarando di voler far valere i propri diritti e chiedendo un incontro o una proposta. La stessa lettera interrompe la prescrizione.

E il notaio, l'agenzia, il tecnico?

Il notaio deve verificare che nell'atto ci siano le dichiarazioni richieste dalla legge, ma di regola non è tenuto a controllare sul posto che la casa corrisponda al progetto. Il mediatore, invece, deve comunicare alle parti le circostanze a lui note che incidono sulla valutazione e sulla sicurezza dell'affare (art. 1759 del codice civile): se l'agenzia conosceva l'abuso o lo avrebbe riconosciuto con la diligenza richiesta, può essere chiamata a risponderne. Anche il tecnico che prima del rogito ha attestato la conformità dell'immobile può essere responsabile se la sua relazione era sbagliata. Chi coinvolgere si valuta caso per caso, leggendo i documenti.

Quando conviene farsi assistere e cosa preparare

Un parere legale è utile appena l'abuso viene confermato, prima di scrivere al venditore e prima di presentare qualsiasi pratica al Comune: la lettera va impostata in modo da rispettare i termini più brevi e da non pregiudicare la scelta tra risarcimento e risoluzione, e la sanatoria va coordinata con la richiesta di rimborso. È ancora più importante se il Comune ha già notificato un ordine di demolizione, perché anche i termini per impugnarlo sono brevi.

Per una prima valutazione è utile preparare: il preliminare e il rogito, la planimetria catastale, la relazione del tecnico con le copie dei titoli edilizi recuperati in Comune, le fotografie dell'abuso, l'annuncio di vendita e i messaggi scambiati con il venditore e con l'agenzia, l'eventuale relazione tecnica fatta prima dell'acquisto e ogni comunicazione già ricevuta dal Comune.

Se ha scoperto un abuso edilizio nella casa che ha comprato e vuole capire cosa può chiedere al venditore e come regolarizzare l'immobile, può chiedere una consulenza online allo Studio Legale Ricci: dopo aver esaminato i documenti, lo Studio risponde per iscritto in 2-5 giorni lavorativi.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale, sono aggiornate alla data di pubblicazione e non sostituiscono un parere legale sul caso specifico.