I genitori hanno donato la casa a un solo figlio: cosa possono fare gli altri figli

I genitori hanno fatto la donazione della casa a un figlio soltanto e gli altri fratelli si chiedono se sia giusto e se possano fare qualcosa. La risposta breve è questa: finché il genitore è in vita la donazione è valida e, salvo casi particolari, non si può contestare. I diritti degli altri figli nascono alla sua morte. In quel momento la casa donata entra nei conti dell'eredità, attraverso la collazione e, se serve, l'azione di riduzione a tutela della quota di legittima. Nel frattempo conviene conservare le prove e non firmare dichiarazioni di rinuncia.

Donazione della casa a un figlio: è possibile?

Sì. Ogni proprietario può donare i propri beni a chi vuole, anche a uno solo dei figli. Gli altri figli non devono dare alcun consenso.

La legge, però, non permette che una donazione tolga ai familiari più stretti la parte del patrimonio che spetta loro. I figli sono legittimari, cioè eredi a cui l'articolo 536 del codice civile riserva una quota minima, detta legittima, insieme al coniuge e, in mancanza di figli, ai genitori del defunto. Questa tutela opera al momento della morte del donante e non prima: per l'articolo 556 la legittima si calcola sul patrimonio esistente alla morte, a cui si aggiunge, solo sulla carta, il valore delle donazioni fatte in vita.

Cosa possono fare gli altri figli finché il genitore è vivo

Poco sul piano giudiziario, ma qualcosa di utile sì. Il primo punto riguarda le firme. Capita che il fratello beneficiato o il notaio chiedano agli altri figli un assenso alla donazione, per rendere la casa più facile da vendere. L'articolo 557 del codice civile stabilisce che i legittimari non possono rinunciare al diritto di chiedere la riduzione finché il donante è in vita, né con una dichiarazione espressa né prestando il proprio assenso alla donazione. Una firma di questo tipo, quindi, non fa perdere i diritti, ma prima di firmare qualunque atto conviene capire che cosa contiene.

Il secondo punto è conservare la documentazione. È utile avere copia dell'atto di donazione, che si può chiedere al notaio che lo ha stipulato, e la traccia di eventuali somme date dal genitore al fratello, ad esempio bonifici per lavori o rate del mutuo.

C'è poi un caso in cui la donazione può essere annullata: quando il genitore, nel momento in cui l'ha fatta, non era in grado di capire ciò che firmava. L'articolo 775 prevede che la donazione fatta da una persona incapace di intendere o di volere, anche solo temporaneamente, possa essere annullata su richiesta del donante, dei suoi eredi o aventi causa. L'azione si prescrive in cinque anni dal giorno della donazione, non dalla morte: gli eredi possono agire dopo la morte del genitore solo se quel termine non è ancora scaduto. Se ci sono dubbi seri sulle sue condizioni, conviene raccogliere per tempo la documentazione medica.

Alla morte del genitore: la collazione riequilibra le quote

Quando la successione si apre, la regola di base è la collazione, prevista dall'articolo 737 del codice civile. I figli e il coniuge che ereditano insieme devono conferire ai coeredi ciò che hanno ricevuto in donazione dal defunto, salvo che il defunto li abbia espressamente dispensati. In altre parole, la legge presume che la donazione a un figlio sia un anticipo sulla sua parte di eredità, e non un regalo in più.

Per gli immobili la collazione si fa, a scelta del figlio che ha ricevuto la casa, restituendola all'eredità oppure imputandone il valore alla propria quota, come prevede l'articolo 746. Se la casa è stata venduta o ipotecata, è ammessa solo l'imputazione. Il valore da considerare è quello che l'immobile ha al momento della morte, non quello del giorno della donazione: lo stabilisce l'articolo 747.

Un esempio ipotetico. Il padre, vedovo, ha donato anni fa un appartamento al figlio Marco e muore senza testamento lasciando tre figli, un altro immobile e risparmi per 400.000 euro in tutto. L'appartamento donato vale oggi 200.000 euro. Con la collazione la massa da dividere è di 600.000 euro e a ciascun figlio spettano 200.000 euro: Marco tiene l'appartamento, che copre già la sua parte, e gli altri due fratelli si dividono i 400.000 euro restanti.

E se nell'atto c'è la dispensa dalla collazione?

Il genitore può scrivere nell'atto di donazione, o nel testamento, che il figlio è dispensato dalla collazione. In questo caso la casa resta fuori dalla divisione e il figlio partecipa all'eredità con gli altri, alla pari. La dispensa ha però un limite: l'articolo 737 precisa che non produce effetto se non nei limiti della quota disponibile, cioè la parte di patrimonio che il genitore poteva attribuire liberamente.

Nell'esempio di prima, con tre figli e senza coniuge, ai figli è riservata una quota complessiva di due terzi del patrimonio calcolato includendo la donazione, cioè 400.000 euro su 600.000; la disponibile è di 200.000 euro. Se la donazione dispensata vale 200.000 euro, rientra nella disponibile: Marco tiene la casa e partecipa per un terzo alla divisione dei 400.000 euro, e ciascun fratello riceve 133.333 euro, pari alla propria legittima. Se invece la casa valesse di più, o il patrimonio rimasto fosse più piccolo, gli altri figli sarebbero lesi e potrebbero chiedere la riduzione della donazione. Contro il fratello, che è coerede, non serve aver accettato l'eredità con beneficio d'inventario: l'articolo 564 lo richiede solo per agire contro chi non è coerede.

La casa è stata intestata con una finta vendita

A volte il passaggio della casa non risulta come donazione ma come vendita, con un prezzo mai pagato davvero. Si parla di vendita simulata che nasconde una donazione. Dopo la morte del genitore, il figlio che si ritiene leso può chiedere al giudice di accertare la simulazione e, insieme, la riduzione della donazione nascosta. Secondo l'orientamento costante della Cassazione, in questo caso il legittimario è considerato terzo rispetto al contratto e può provare la simulazione anche con testimoni e presunzioni, ad esempio dimostrando che il fratello non aveva i soldi per pagare o che il prezzo non è mai transitato sui conti del genitore. Questo vantaggio presuppone però che si agisca a tutela della legittima.

Se il fratello ha venduto la casa: cosa cambia con la riforma del 2025

La legge n. 182 del 2 dicembre 2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli articoli 561 e 563 del codice civile. Per le successioni aperte da quella data, la riduzione della donazione non pregiudica i terzi a cui il figlio beneficiato ha venduto l'immobile. La tutela degli altri figli si trasforma: invece di recuperare la casa dall'acquirente, hanno diritto a essere compensati in denaro dal fratello donatario, nella misura necessaria a integrare la loro quota di legittima. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 la legge ha previsto un regime transitorio, che va verificato caso per caso.

Entro quando agire

La collazione si fa valere nella divisione dell'eredità, e il diritto di chiedere la divisione non si prescrive finché i beni restano in comunione. L'azione di riduzione contro una donazione si prescrive invece in dieci anni, che di regola decorrono dall'apertura della successione, cioè dalla morte. L'annullamento per incapacità del donante, come visto, ha un termine di cinque anni dalla donazione. Prima di andare in tribunale, per le controversie in materia di successioni e divisione è obbligatorio il tentativo di mediazione.

Quando farsi assistere e cosa preparare

Un parere legale è utile in due momenti: quando si viene a sapere della donazione e si teme per l'eredità futura, per capire cosa fare e cosa non firmare, e soprattutto dopo la morte del genitore, prima di accettare accordi o di firmare una divisione proposta dal fratello beneficiato.

Per una prima valutazione servono l'atto di donazione o di vendita, le visure catastali dell'immobile, l'eventuale testamento, lo stato di famiglia, le informazioni sugli altri beni e sui debiti del genitore e la documentazione di eventuali somme date in vita ai figli. Se si sospetta l'incapacità del genitore, anche le cartelle cliniche del periodo della donazione.

Se si trova in questa situazione, può richiedere una consulenza online allo Studio Legale Ricci: l'Avv. Stefano Ricci esamina la documentazione e risponde per iscritto in 2-5 giorni lavorativi, indicando quali diritti possono far valere gli altri figli, con quali strumenti ed entro quali termini.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale, sono aggiornate alla data di pubblicazione e non sostituiscono un parere legale sul caso specifico.