L'agenzia immobiliare chiede la provvigione ma l'affare è saltato: devo pagarla?

Ha firmato una proposta d'acquisto tramite un'agenzia immobiliare, poi l'affare è saltato: il mutuo non è arrivato, il venditore si è tirato indietro, oppure lei ha cambiato idea. Ora l'agenzia chiede comunque la provvigione. La risposta breve è che la provvigione dell'agenzia è dovuta solo se l'affare si è concluso, e per la legge un affare può dirsi concluso già con un contratto preliminare vincolante, anche se poi il rogito non arriva. Se invece l'accordo non è mai diventato vincolante, o era sottoposto a una condizione che non si è avverata, come la concessione del mutuo, la provvigione di regola non spetta. La prima cosa da fare è rileggere con attenzione cosa ha firmato e in quale momento.

Quando la provvigione dell'agenzia è dovuta

La regola è nel codice civile: il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 del codice civile). Servono quindi due cose: che l'affare si sia concluso e che l'attività dell'agenzia abbia contribuito a concluderlo, per esempio perché ha messo in contatto acquirente e venditore.

Se l'affare non si conclude, l'agenzia non ha diritto alla provvigione. Può avere diritto, salvo patti o usi contrari, al rimborso delle spese sostenute per incarico di una delle parti, anche se l'affare non va in porto (art. 1756). Si tratta però delle spese effettivamente sostenute e documentate, non di un compenso.

Per affare concluso la giurisprudenza della Cassazione intende, in modo consolidato, qualsiasi operazione che crei tra le parti un vincolo giuridico tale da permettere a ciascuna di chiedere l'esecuzione dell'accordo. Non serve il rogito: basta un contratto preliminare valido. È il punto che sorprende di più chi ha visto saltare l'acquisto.

Ho firmato una proposta d'acquisto: l'affare è già concluso?

Dipende da cosa è successo dopo la firma. La proposta d'acquisto, da sola, è un atto unilaterale: diventa un contratto, di solito un preliminare, solo quando il venditore la accetta e chi l'ha firmata viene a conoscenza dell'accettazione (art. 1326 del codice civile). Prima di quel momento l'affare non è concluso e la provvigione non è dovuta.

Se la proposta era revocabile, la si può ritirare finché il contratto non è concluso (art. 1328). Molti moduli delle agenzie, però, rendono la proposta irrevocabile per un certo periodo: in quel caso una revoca inviata durante quel periodo non ha effetto (art. 1329), e se il venditore accetta entro il termine il contratto si forma lo stesso.

Facciamo un esempio. Il 5 settembre l'acquirente firma una proposta irrevocabile fino al 20 settembre, il 12 settembre ci ripensa e scrive all'agenzia per ritirarla, il 15 settembre il venditore accetta e l'agenzia lo comunica. La revoca è senza effetto, il preliminare si è formato e, salvo condizioni, la provvigione è dovuta. Se invece la proposta fosse stata revocabile, o il venditore avesse accettato dopo il 20 settembre, l'affare non si sarebbe concluso.

Più delicato è il caso della proposta accettata che rinvia a un successivo preliminare più dettagliato: decisivo è capire se tra le parti si è già creato un vincolo che consente di pretendere l'acquisto, e va valutato leggendo il testo.

Il mutuo non è stato concesso: devo pagare l'agenzia?

Di regola no, se la proposta o il preliminare erano subordinati alla concessione del mutuo. Questa clausola si chiama condizione sospensiva: il contratto produce effetti solo se l'evento previsto si verifica. Per la mediazione la legge dice che, quando il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge solo nel momento in cui la condizione si verifica (art. 1757). Se il mutuo viene negato entro il termine indicato, la condizione non si avvera e la provvigione non matura.

La condizione deve essere scritta nella proposta o nel preliminare, con un termine preciso: un accenno a voce all'agente non basta. Conservi la comunicazione con cui la banca ha rifiutato il finanziamento: è la prova che la condizione non si è verificata.

Diverso è il caso della condizione risolutiva, che fa venire meno un contratto già efficace: la provvigione maturata resta dovuta anche se la condizione si verifica (art. 1757, secondo comma).

Il venditore o l'acquirente si è tirato indietro dopo il preliminare

Se il preliminare era valido e senza condizioni sospensive, l'affare per la legge si è concluso nel momento della firma. Il fatto che una delle parti non si presenti poi al rogito è un inadempimento tra acquirente e venditore, che si regola con la caparra o con il risarcimento, ma di regola non toglie all'agenzia il diritto alla provvigione, che ciascuna parte deve per la propria quota.

La provvigione non è invece dovuta se il contratto è nullo. Se è annullabile o rescindibile, non è dovuta quando il mediatore conosceva la causa di invalidità (art. 1757, terzo comma).

Quando posso contestare la richiesta dell'agenzia

La prima riguarda l'iscrizione. Hanno diritto alla provvigione solo i mediatori iscritti (art. 6 della legge 39/1989). Dopo l'abolizione del ruolo dei mediatori, disposta dall'art. 73 del d.lgs. 59/2010, l'iscrizione richiesta è quella nel registro delle imprese o nel REA, il repertorio delle notizie economiche e amministrative della Camera di commercio, nella sezione dedicata agli agenti di affari in mediazione. Si può controllare con una visura camerale.

La seconda riguarda le informazioni. Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla sua conclusione (art. 1759). Se l'agenzia ha taciuto, per esempio, un'ipoteca, un abuso edilizio o un problema dell'immobile che conosceva o avrebbe dovuto conoscere con la normale diligenza professionale, e per questo l'affare è saltato, si può valutare di contestare la provvigione e chiedere il risarcimento del danno.

La terza riguarda le clausole dei moduli. Alcuni moduli prevedono che la provvigione, o una somma equivalente, sia dovuta anche se l'affare non si conclude, per esempio in caso di revoca della proposta. Quando l'acquirente è un consumatore, clausole di questo tipo vanno lette alla luce del Codice del consumo (artt. 33 e seguenti del d.lgs. 206/2005), che considera vessatorie le clausole che creano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi. La clausola vessatoria è nulla, mentre il resto del contratto rimane valido (art. 36).

Entro quando l'agenzia può chiedere la provvigione

Il diritto del mediatore alla provvigione si prescrive in un anno (art. 2950 del codice civile). Il termine decorre, di regola, dalla conclusione dell'affare. La prescrizione può però essere interrotta, per esempio con una lettera di messa in mora: in quel caso il termine di un anno ricomincia da capo. Se l'agenzia si fa viva dopo molti mesi, conviene verificare le date esatte prima di pagare o di rispondere.

Cosa fare se arriva la richiesta di pagamento

Primo, non pagare d'impulso e non firmare riconoscimenti di debito. Secondo, raccogliere i documenti: la proposta d'acquisto, l'eventuale accettazione del venditore con la data in cui le è stata comunicata, il preliminare, la clausola sul mutuo e la risposta della banca, le comunicazioni con l'agenzia e la visura camerale dell'agenzia. Terzo, rispondere per iscritto, con PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, spiegando perché la provvigione non è dovuta: affare non concluso, condizione sospensiva non avverata, informazioni taciute o clausola vessatoria.

Se l'agenzia trattiene l'assegno consegnato con la proposta o una somma versata come acconto, la stessa lettera può contenere la richiesta di restituzione.

Quando conviene farsi assistere e cosa preparare

Un parere legale è utile quando l'importo richiesto è rilevante, quando la proposta o il preliminare contengono clausole poco chiare sul momento in cui la provvigione matura, quando l'agenzia minaccia un decreto ingiuntivo o quando si sospetta che l'affare sia saltato per informazioni che l'agenzia conosceva e non ha comunicato. Per una prima valutazione servono la proposta e il preliminare firmati, la clausola sul mutuo, le comunicazioni con la banca, con il venditore e con l'agenzia, la richiesta di pagamento ricevuta e le date principali della vicenda.

Se l'agenzia immobiliare le chiede la provvigione per un affare che non è andato in porto e vuole capire se deve pagarla, può chiedere una consulenza online allo Studio Legale Ricci: dopo aver esaminato i documenti, lo Studio risponde per iscritto in 2-5 giorni lavorativi.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale, sono aggiornate alla data di pubblicazione e non sostituiscono un parere legale sul caso specifico.