Casa cointestata e separazione: chi ci resta, chi paga il mutuo e come si divide

Lei e il suo partner avete comprato casa insieme, a metà, e ora vi state separando. La domanda è sempre la stessa: chi ci resta e cosa succede alla casa cointestata dopo la separazione? La risposta breve è che bisogna distinguere due piani. Il primo è chi abita la casa: se ci sono figli minori o maggiorenni non ancora autosufficienti, il giudice può assegnarla al genitore con cui vivono, anche se è di entrambi. Il secondo è la proprietà: l'assegnazione non toglie a nessuno la sua metà, e ciascun comproprietario può chiedere in ogni momento di dividere il bene, con un accordo, una vendita o, se serve, una causa. Il primo passo è capire su quale dei due piani si trova il problema.

Questa guida è per chi è comproprietario della casa in cui ha vissuto con l'ex, sposato o convivente: come si decide chi ci abita, cosa succede al mutuo e quali strade esistono per sciogliere la comproprietà.

Casa cointestata e separazione: chi ha diritto di restarci?

Se ci sono figli, il criterio è fissato dal codice civile: il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell'interesse dei figli (art. 337-sexies del codice civile). In pratica la casa viene di solito assegnata al genitore presso cui i figli vivono in prevalenza, perché per loro conta restare nel proprio ambiente. La regola vale per le coppie sposate e per i genitori non sposati.

Se invece non ci sono figli minori, né figli maggiorenni non autosufficienti che vivono in casa, secondo l'orientamento prevalente della Cassazione il giudice non assegna la casa a nessuno dei due. L'assegnazione non serve a proteggere il coniuge economicamente più debole: a questo provvede, se ne ricorrono i presupposti, l'assegno di mantenimento. In questo caso restano le regole ordinarie della comproprietà: ciascuno dei due può usare il bene comune senza impedire all'altro di farne lo stesso uso (art. 1102 del codice civile), e la soluzione pratica passa quasi sempre per un accordo o per la divisione.

L'assegnazione mi toglie la mia metà della casa?

No. Chi non ottiene l'assegnazione resta proprietario della sua quota. Perde, finché l'assegnazione dura, il diritto di abitare la casa, ma non la proprietà. Il codice prevede però che dell'assegnazione il giudice tenga conto quando regola i rapporti economici tra i genitori, considerando anche chi è proprietario dell'immobile: il fatto che un genitore abiti gratis una casa per metà dell'altro pesa nella determinazione dell'assegno.

L'assegnazione non è per sempre. Il diritto di abitare la casa viene meno se l'assegnatario non vi abita o smette di abitarvi stabilmente, se convive more uxorio, cioè con un nuovo partner come una coppia di fatto, o se si risposa (art. 337-sexies del codice civile). Anche quando i figli diventano economicamente autosufficienti o vanno a vivere altrove, si può chiedere al giudice di revocarla. Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca si possono trascrivere nei registri immobiliari e diventano così opponibili anche a chi compra la casa.

Un esempio. Marco e Laura hanno comprato casa a metà e hanno un figlio di otto anni che vive con Laura. Il giudice assegna la casa a Laura. Marco resta proprietario al cinquanta per cento e può vendere la sua quota, ma se l'assegnazione è stata trascritta chi la compra deve rispettarla finché dura. Per questo, in concreto, una quota di casa assegnata vale meno sul mercato.

Chi paga il mutuo della casa cointestata?

Il mutuo è un contratto con la banca, e la separazione non lo modifica. Se lo avete firmato entrambi, di regola siete obbligati in solido: la banca può chiedere l'intera rata a ciascuno dei due (art. 1294 del codice civile), anche a chi non abita più la casa. Gli accordi tra voi, o un provvedimento del giudice su chi deve pagare, valgono tra voi due ma non vincolano la banca.

Se uno dei due paga più della sua parte, può chiederne il rimborso all'altro: il debitore in solido che ha pagato può ripetere dai condebitori la parte di ciascuno (art. 1299 del codice civile). Conviene quindi pagare con bonifici tracciabili e conservare le ricevute. Liberare uno dei due dal mutuo, con un accollo o una surroga a nome di uno solo, è possibile solo se la banca è d'accordo, e di solito la banca valuta il reddito di chi resta.

Come si divide la casa cointestata dopo la separazione?

Nessuno è obbligato a restare comproprietario contro la propria volontà: ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione (art. 1111 del codice civile). Il giudice può concedere una dilazione, comunque non superiore a cinque anni, se una divisione immediata pregiudicherebbe gli altri. Le strade sono tre.

La prima è l'accordo: uno dei due compra la quota dell'altro, pagando un conguaglio in denaro, e se c'è un mutuo si concorda con la banca come gestirlo. L'accordo si può inserire nella separazione consensuale, nel divorzio congiunto o nella negoziazione assistita dagli avvocati. Per i trasferimenti di immobili contenuti in questi accordi la legge prevede agevolazioni fiscali (art. 19 della legge 74/1987), alle condizioni chiarite dall'Agenzia delle Entrate: vanno verificate caso per caso con il notaio.

La seconda è la vendita a terzi, decisa insieme, con la divisione del ricavato in proporzione alle quote dopo aver estinto il mutuo.

La terza, se l'accordo manca, è la causa di divisione. Prima di andare dal giudice va tentata la mediazione, che per le controversie in materia di divisione è obbligatoria (art. 5 del D.Lgs. 28/2010). Se la casa non è comodamente divisibile, come accade quasi sempre per un appartamento, si applicano le regole della divisione ereditaria (art. 1116 del codice civile): l'immobile va preferibilmente attribuito per intero a chi ha la quota maggiore, o a chi ne chiede l'attribuzione, con un conguaglio all'altro; se nessuno lo chiede, si arriva alla vendita all'incanto (art. 720 del codice civile), che di solito realizza un prezzo più basso di quello di mercato.

E se siamo sposati in comunione dei beni?

Se la casa è stata comprata durante il matrimonio in regime di comunione legale, con la separazione la comunione si scioglie (art. 191 del codice civile): nella separazione giudiziale dal momento in cui il giudice autorizza i coniugi a vivere separati, in quella consensuale dalla sottoscrizione del verbale, purché poi omologato. Da quel momento la casa resta di entrambi, a metà, come una normale comproprietà, e valgono le regole viste sopra. Se invece eravate in separazione dei beni, o conviventi, conta quanto scritto nell'atto di acquisto: se le quote sono indicate, valgono quelle.

Quando conviene farsi assistere e cosa preparare

Conviene farsi assistere prima di firmare qualsiasi accordo sulla casa, e comunque prima di lasciarla: chi se ne va non perde la proprietà, ma le scelte fatte nei primi mesi pesano su assegnazione, assegno e divisione. È utile preparare l'atto di acquisto, il contratto di mutuo con il piano di ammortamento, le ricevute delle rate pagate da ciascuno, una stima recente del valore dell'immobile, le ultime dichiarazioni dei redditi e, se ci sono, i provvedimenti già emessi dal giudice.

Se vuole un parere sulla sua situazione, può chiedere una consulenza online allo Studio Legale Ricci: compili il breve modulo indicando com'è intestata la casa, se ci sono figli e se c'è un mutuo in corso, e riceverà una risposta scritta in 2-5 giorni lavorativi.

Le informazioni di questo articolo sono di carattere generale, aggiornate alla data di pubblicazione, e non sostituiscono un parere sul caso specifico.