Spese straordinarie del condominio e vendita della casa: chi le paga, venditore o acquirente?

State vendendo o comprando un appartamento e in condominio sono stati decisi lavori straordinari: il rifacimento della facciata, il tetto, l'ascensore. La domanda è chi paga le spese straordinarie del condominio in caso di vendita, il venditore o l'acquirente? La risposta breve: tra venditore e acquirente, secondo l'orientamento costante della Cassazione, paga chi era proprietario quando l'assemblea ha approvato i lavori, anche se i lavori si fanno o le rate scadono dopo il rogito, salvo che nel contratto abbiate pattuito diversamente. Verso il condominio, però, la legge rende venditore e acquirente obbligati insieme per una parte dei contributi, e gli accordi tra voi non vincolano l'amministratore. Il primo passo è sapere, prima di firmare, quali delibere esistono e quanto c'è ancora da pagare.

Questa guida è per chi compra o vende una casa in condominio con lavori in corso o appena decisi: come si individua chi deve pagare, cosa può pretendere il condominio e come scriverlo nel preliminare e nel rogito.

Spese straordinarie del condominio e vendita: conta la data della delibera?

Sì. Per le spese di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, l'obbligo di contribuire nasce nel momento in cui l'assemblea approva l'intervento, con una delibera che ne fissa in modo definitivo l'oggetto e l'importo. Non contano la data di inizio del cantiere, quella delle singole fatture o quella in cui l'amministratore chiede le rate. È un principio che la Cassazione ha ribadito più volte negli ultimi anni.

Per le spese ordinarie di gestione, invece, come pulizie, luce delle scale e compenso dell'amministratore, il criterio è diverso: l'obbligo matura man mano che le spese si sostengono, e quindi si dividono in base al periodo in cui ciascuno è stato proprietario.

Un esempio. A marzo l'assemblea approva il rifacimento della facciata per 120.000 euro, da pagare in sei rate. A giugno Paolo vende il suo appartamento a Giulia, e le ultime quattro rate scadono dopo il rogito. Se il contratto non dice nulla, nei rapporti tra loro le rate restano a carico di Paolo, che era proprietario quando i lavori sono stati deliberati. Se invece l'assemblea avesse approvato i lavori a settembre, dopo il rogito, la spesa sarebbe stata di Giulia, anche se nella discussione delle riunioni precedenti se ne parlava già.

Attenzione alla differenza tra una semplice discussione e una vera approvazione. Una riunione in cui si esaminano preventivi o si dà incarico a un tecnico di studiare il progetto non è ancora la delibera che approva i lavori e la spesa. Per capire in quale caso ci si trova bisogna leggere i verbali.

Il condominio può chiedere i soldi all'acquirente?

Sì, entro certi limiti. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. In solido significa che il condominio può chiedere l'intero importo dovuto a uno qualsiasi dei due. Per anno si intende l'esercizio di gestione del condominio, che non sempre coincide con l'anno solare.

Lo stesso articolo prevede che chi vende resta obbligato in solido con l'acquirente per i contributi maturati fino a quando all'amministratore non viene trasmessa copia autentica dell'atto di vendita. Per il venditore è quindi importante mandare subito all'amministratore la copia autentica del rogito, che si chiede al notaio: finché non lo fa, il condominio può continuare a rivolgersi anche a lui.

La conseguenza pratica è che l'acquirente può ricevere dall'amministratore la richiesta di pagare quote che, tra le parti, spetterebbero al venditore. Non può rifiutarsi opponendo al condominio l'accordo firmato dal notaio, ma una volta pagato può chiedere al venditore il rimborso di quanto versato per suo conto.

Cosa vale l'accordo scritto nel rogito?

Il criterio della data della delibera vale solo se le parti non hanno deciso altrimenti. Venditore e acquirente possono stabilire nel preliminare o nel rogito chi si fa carico di ogni spesa: per esempio che le rate dei lavori già deliberati restino tutte al venditore, oppure che le paghi l'acquirente in cambio di uno sconto sul prezzo.

Questo accordo vincola però solo chi lo ha firmato. Il condominio non ne è parte e può comunque agire secondo le regole dell'art. 63. L'accordo serve a stabilire chi deve, alla fine, sopportare la spesa e a dare a chi ha pagato per l'altro un titolo chiaro per farsi rimborsare.

Per questo conviene scrivere la clausola in modo preciso, evitando formule generiche come spese a carico del venditore fino al rogito, che lasciano aperta proprio la domanda sulle rate future. Meglio indicare la delibera con la sua data, l'importo complessivo, le rate già pagate e quelle da pagare, e chi paga ciascuna. Una soluzione frequente è trattenere dal prezzo, o versare in deposito al notaio, una somma pari alle rate ancora dovute dal venditore.

Come si verifica prima del rogito se ci sono lavori deliberati?

La verifica va fatta prima del preliminare, non pochi giorni prima del rogito. I passi sono tre.

Il primo è chiedere al venditore i verbali delle assemblee degli ultimi due o tre anni, il bilancio consuntivo e il preventivo approvati, e il regolamento di condominio. Nei verbali si vede se sono stati approvati lavori, per quale importo e con quale piano di pagamento.

Il secondo è far chiedere dal venditore all'amministratore l'attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso: l'art. 1130, numero 9, del codice civile obbliga l'amministratore a rilasciarla al condomino che ne fa richiesta. Nella pratica notarile è uno dei documenti chiesti prima della stipula.

Il terzo è domandare se ci sono interventi in discussione ma non ancora approvati. Non creano un debito già maturato, ma se saranno approvati dopo il rogito toccheranno all'acquirente: è un'informazione che pesa sulla trattativa sul prezzo.

Per la manutenzione straordinaria l'art. 1135 del codice civile prevede che l'assemblea costituisca un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Se il fondo è stato in parte già versato dal venditore, è bene chiarire nel contratto a chi resta quanto già accantonato.

Cosa fare se dopo il rogito arriva la richiesta di pagamento

Se lei ha comprato e l'amministratore le chiede rate di lavori deliberati prima del suo acquisto, per prima cosa verifichi la data della delibera e il periodo a cui si riferiscono le somme. Se la richiesta rientra nella solidarietà dell'art. 63, conviene pagare o concordare con l'amministratore tempi di pagamento, per evitare un decreto ingiuntivo, e poi chiedere il rimborso al venditore con una lettera scritta, meglio con raccomandata o PEC, allegando la delibera, la richiesta del condominio e le ricevute.

Se invece lei ha venduto e l'amministratore continua a chiedere a lei le quote dopo il rogito, controlli di aver trasmesso la copia autentica dell'atto. Se le somme riguardano lavori deliberati dopo la vendita, o spese ordinarie maturate dopo il rogito, non toccano a lei nei rapporti con l'acquirente.

Se l'altra parte non rimborsa, la richiesta di restituzione passa da una diffida e, se non basta, da un'azione davanti al giudice. Prima conviene sempre tentare un accordo, perché le somme in gioco spesso non giustificano una causa lunga.

Quando conviene farsi assistere e cosa preparare

Conviene farsi assistere prima di firmare il preliminare, quando ancora si può negoziare la clausola sulle spese e, se serve, il prezzo. Dopo il rogito l'assistenza serve soprattutto a capire se una richiesta del condominio è fondata e come ottenere il rimborso dall'altra parte. È utile preparare il preliminare e il rogito, i verbali delle assemblee con le delibere sui lavori, il piano di riparto e delle rate, l'attestazione dell'amministratore, le ricevute dei pagamenti già fatti e le lettere ricevute dal condominio.

Se vuole un parere sulla sua situazione, può chiedere una consulenza online allo Studio Legale Ricci: compili il breve modulo indicando quando sono stati deliberati i lavori, la data del rogito e cosa prevede il contratto, e riceverà una risposta scritta in 2-5 giorni lavorativi.

Le informazioni di questo articolo sono di carattere generale, aggiornate alla data di pubblicazione, e non sostituiscono un parere sul caso specifico.