Divisione ereditaria di un immobile: accordo tra eredi, vendita o causa in tribunale

Un genitore muore e lascia la casa di famiglia a tre figli. Uno ci abita e vorrebbe restare, un altro ha bisogno di liquidità, il terzo vive all'estero e non risponde ai messaggi. Finché nessuno prende l'iniziativa, l'immobile resta di tutti e di nessuno: non si può vendere senza l'accordo di ciascuno e le spese continuano a correre. La via d'uscita è la divisione ereditaria. In questo articolo spieghiamo cosa prevede la legge, come si divide un immobile quando gli eredi sono d'accordo, cosa succede quando non lo sono, quando si arriva alla vendita all'asta e quali errori evitare.

Cos'è la comunione ereditaria e chi può chiedere la divisione

Quando un'eredità passa a più persone, i beni non vengono attribuiti automaticamente a ciascuno. Si forma una comunione ereditaria: ogni coerede è titolare di una quota astratta, ad esempio un terzo, sull'intero patrimonio, ma nessuno è proprietario esclusivo di una stanza o di un appartamento in particolare. La divisione è l'operazione che trasforma queste quote in beni concreti assegnati a ciascuno.

L'articolo 713 del codice civile stabilisce che i coeredi possono sempre domandare la divisione. Nessuno può quindi essere costretto a rimanere in comunione contro la propria volontà. Le eccezioni sono limitate: il testatore può disporre che la divisione non avvenga prima che sia trascorso un anno dalla maggiore età dell'ultimo nato, se tra gli eredi ci sono minori, oppure che non avvenga prima di un periodo non superiore a cinque anni dalla sua morte. Anche in questi casi, se ricorrono gravi circostanze, il giudice può autorizzare la divisione prima del termine su richiesta di uno o più coeredi.

Se nell'eredità ci sono state donazioni fatte in vita dal defunto ai figli o al coniuge, prima di dividere occorre tenerne conto attraverso la collazione, prevista dall'articolo 737: chi ha ricevuto una donazione deve conferirla alla massa, per gli immobili restituendo il bene oppure imputandone il valore alla propria quota. È un passaggio che spesso cambia di molto il risultato finale.

La divisione ereditaria per accordo

La soluzione più rapida ed economica è l'accordo tra tutti i coeredi. Le possibilità sono diverse. Si può attribuire l'immobile a uno solo, che versa agli altri una somma di denaro a compensazione, detta conguaglio. Se il patrimonio comprende più beni, si possono formare lotti di valore equivalente, ad esempio la casa a un fratello e un altro appartamento con i risparmi all'altro. Oppure si può decidere di vendere insieme l'immobile a un terzo e dividere il ricavato.

La divisione di beni immobili deve essere fatta per iscritto, a pena di nullità, come prevede l'articolo 1350, numero 11, del codice civile. In pratica si stipula un atto notarile, che viene poi trascritto nei registri immobiliari. Sul piano fiscale l'atto di divisione sconta di regola l'imposta di registro dell'1 per cento; se però un coerede riceve beni per un valore superiore alla sua quota, la parte eccedente può essere tassata come una vendita, secondo l'articolo 34 del testo unico sull'imposta di registro. Conviene farsi fare un calcolo preciso prima di firmare.

Prima dell'atto c'è un controllo da non sottovalutare: la regolarità edilizia dell'immobile. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che anche la divisione ereditaria rientra tra gli atti nulli se riguarda un edificio privo del titolo edilizio, cioè costruito senza permesso o licenza. Una difformità rispetto a un titolo esistente non rende di per sé nullo l'atto, ma un abuso va verificato prima, perché può bloccare la divisione o la vendita.

Quando gli eredi non sono d'accordo: la divisione giudiziale

Se l'accordo non si trova, ciascun coerede può chiedere al tribunale di procedere alla divisione. Prima di farlo, però, è obbligatorio il tentativo di mediazione: l'articolo 5 del decreto legislativo n. 28 del 2010 lo prevede come condizione di procedibilità per le controversie in materia di divisione e di successioni ereditarie. La mediazione è anche un'occasione concreta per chiudere la questione con un accordo, assistiti da un mediatore e dagli avvocati.

Se la mediazione fallisce, la causa deve coinvolgere tutti i coeredi, perché la divisione non può essere fatta solo tra alcuni di loro. Il giudice, di regola con l'aiuto di un consulente tecnico, stima i beni, verifica le eventuali donazioni da conferire e predispone un progetto di divisione. Se non ci sono contestazioni il progetto viene dichiarato esecutivo; in caso contrario il giudizio prosegue con una decisione del tribunale.

Il principio di fondo è stabilito dall'articolo 718: ciascun coerede può chiedere la propria parte in natura dei beni mobili e immobili dell'eredità. Se la casa può essere divisa in unità autonome senza costi sproporzionati e senza perdere valore, ad esempio un edificio con due appartamenti indipendenti, il giudice forma porzioni distinte e compensa le eventuali differenze con conguagli in denaro.

Immobile non divisibile: assegnazione a un coerede o vendita all'asta

Il caso più frequente è quello del singolo appartamento, che non si può dividere in parti autonome. L'articolo 720 del codice civile prevede che gli immobili non comodamente divisibili siano preferibilmente assegnati per intero a uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche a più coeredi che ne chiedano insieme l'attribuzione, con addebito dell'eccedenza. Chi riceve la casa paga quindi agli altri il valore delle loro quote, calcolato sulla stima del bene.

Solo se nessuno dei coeredi chiede l'assegnazione si procede alla vendita all'incanto, cioè all'asta giudiziaria, e il ricavato viene diviso secondo le quote. È l'esito che spesso conviene meno a tutti: tra tempi della procedura, spese e prezzo di aggiudicazione, il ricavato può risultare inferiore a quello di una vendita concordata sul mercato. Per questo, anche a causa avviata, una trattativa sulla vendita volontaria o sull'assegnazione resta sempre possibile.

Una volta conclusa, la divisione ha effetto retroattivo: l'articolo 757 stabilisce che ciascun coerede si considera successore unico e immediato dei beni compresi nella sua porzione, come se ne fosse stato proprietario fin dalla morte del defunto.

Termini e situazioni da conoscere

Il diritto di chiedere la divisione non si prescrive: finché la comunione dura, si può domandarla in qualsiasi momento. Ci sono però termini e regole collegate che è bene conoscere.

Il coerede che abita da solo la casa ereditaria non ne diventa proprietario esclusivo per il semplice fatto di occuparla, e gli altri possono chiedergli un'indennità per il mancato godimento del bene. Secondo l'orientamento della Cassazione, l'indennità è dovuta di regola da quando gli altri coeredi hanno manifestato la volontà di usare l'immobile o di esserne compensati: per questo è utile una richiesta scritta, invece di lasciar passare gli anni.

Chi vuole vendere la propria quota a un estraneo deve prima comunicare la proposta e il prezzo agli altri coeredi, che hanno diritto di prelazione da esercitare entro due mesi, come prevede l'articolo 732. Se la comunicazione manca, i coeredi possono riscattare la quota dall'acquirente finché dura la comunione ereditaria.

Infine, una divisione già fatta può essere rescissa se un coerede prova di essere stato leso oltre il quarto, cioè di aver ricevuto beni di valore inferiore di oltre un quarto rispetto alla quota che gli spettava. L'azione, prevista dall'articolo 763, si prescrive in due anni dalla divisione: chi ha dubbi sulla stima deve muoversi subito.

Quando farsi assistere e cosa preparare

Un parere legale è utile prima di firmare un accordo di divisione, per verificare stime, conguagli e conseguenze fiscali; quando un coerede occupa la casa o si rifiuta di collaborare; quando ci sono donazioni fatte in vita da considerare; e quando si valuta se chiedere l'assegnazione dell'immobile o accettarne la vendita.

Per una prima valutazione servono il certificato di morte, l'eventuale testamento con il verbale di pubblicazione, la dichiarazione di successione, l'elenco dei coeredi con le rispettive quote, le visure catastali e l'atto di provenienza dell'immobile, i titoli edilizi disponibili, gli eventuali atti di donazione e la corrispondenza già scambiata con gli altri eredi.

Se si trova in questa situazione, può richiedere una consulenza online allo Studio Legale Ricci: l'Avv. Stefano Ricci esamina la documentazione e risponde per iscritto in 2-5 giorni lavorativi, indicando le strade percorribili per dividere l'immobile e i passaggi da compiere.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale, sono aggiornate alla data di pubblicazione e non sostituiscono un parere legale sul caso specifico.