Mio fratello vive nella casa ereditata e non paga nulla agli altri eredi: cosa fare

La madre è mancata due anni fa, la casa è stata ereditata da tre figli e uno di loro ci vive da solo, senza versare nulla agli altri e magari lasciando a carico di tutti le spese. È una delle situazioni più frequenti tra fratelli. La risposta breve è questa: il coerede che occupa la casa ereditata ha il diritto di usarla, ma non può escludere gli altri; se lo fa, gli altri possono chiedergli un'indennità per il mancato godimento della loro quota. Il passo da fare subito è una richiesta scritta: secondo l'orientamento della Cassazione, è di regola da quel momento che l'indennità comincia a essere dovuta.

Il fratello può vivere nella casa ereditata senza il consenso degli altri?

Finché l'eredità non è divisa, la casa appartiene a tutti i coeredi in comunione, ciascuno per la propria quota, ad esempio un terzo a testa. Nessuno è proprietario di una stanza o di un piano: ognuno ha una quota ideale sull'intero immobile.

La regola sull'uso è nell'articolo 1102 del codice civile: ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Abitare la casa, quindi, non è di per sé illegittimo. Diventa un problema quando l'uso di uno impedisce quello degli altri: perché ha cambiato la serratura, perché non consegna le chiavi, o semplicemente perché un appartamento in cui vive stabilmente una persona non può essere usato, nei fatti, anche da altri due nuclei familiari.

Un caso diverso è quello del coniuge del defunto. L'articolo 540 del codice civile gli riserva il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare, se era di proprietà del defunto o comune: il vedovo o la vedova può quindi continuare a viverci senza dover pagare un'indennità ai figli. Quanto segue riguarda invece il fratello, la sorella o un altro coerede che occupa la casa senza un diritto di questo tipo.

Coerede occupa la casa ereditata: quando deve pagare un'indennità agli altri?

Il semplice fatto che un coerede abiti da solo l'immobile non lo obbliga automaticamente a pagare. Secondo l'orientamento della Cassazione, l'indennità per l'uso esclusivo è dovuta quando gli altri coeredi sono stati privati della possibilità di godere del bene, e di regola a partire da quando hanno manifestato la volontà di usarlo o di essere compensati. Se gli altri restano inerti per anni, senza chiedere nulla, difficilmente potranno pretendere un compenso per tutto il periodo passato.

Per questo la prima mossa concreta è una lettera, meglio se raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, in cui si chiede al fratello di consentire l'uso dell'immobile secondo le quote oppure, in alternativa, di corrispondere un'indennità per l'occupazione esclusiva, e si propone un incontro per decidere il futuro della casa. La lettera fissa una data certa e prepara il terreno per qualsiasi passo successivo.

L'importo non è stabilito dalla legge. Nella pratica si fa riferimento al valore locativo dell'immobile, cioè a quanto si potrebbe ricavare affittandolo, calcolato per la quota di chi non lo usa. Un esempio ipotetico: se l'appartamento potrebbe rendere 900 euro al mese e due fratelli su tre ne sono esclusi, ciascuno dei due potrà chiedere un importo commisurato al suo terzo, cioè intorno ai 300 euro mensili, salvo diversa valutazione del giudice o del perito.

Chi paga IMU, condominio e manutenzioni?

Sulle spese le regole sono distinte. L'articolo 1104 del codice civile stabilisce che ciascun partecipante deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune, in proporzione alla quota. Le riparazioni del tetto o delle tubature, quindi, sono a carico di tutti i coeredi. Diverso il discorso per i consumi e per le spese legate all'uso quotidiano, come utenze e riscaldamento, che gravano su chi vive nella casa.

Per l'IMU, l'articolo 1, comma 743, della legge n. 160 del 2019 prevede che, quando più persone possiedono lo stesso immobile, ognuna è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria, e l'imposta si calcola tenendo conto della situazione di ciascuna quota. In concreto, il coerede che vi abita come abitazione principale può beneficiare dell'esenzione per la sua quota, se ne ha i requisiti; gli altri, che non ci vivono, pagano l'IMU sulla propria quota. È una ragione in più per non lasciare la situazione in sospeso: chi non usa la casa ne sostiene comunque i costi.

Le spese anticipate da un coerede per conto di tutti, e le indennità dovute da chi ha occupato l'immobile, si regolano nei conti tra coeredi che l'articolo 723 del codice civile prevede in sede di divisione: è il momento in cui dare e avere vengono messi a confronto e compensati.

Se il fratello ha cambiato la serratura o non consegna le chiavi

Quando il coerede non si limita ad abitare la casa ma impedisce fisicamente agli altri di entrarvi, ad esempio sostituendo la serratura senza consegnare le nuove chiavi, la situazione cambia. Gli altri coeredi, che sono anch'essi possessori dell'immobile, possono valutare l'azione di reintegrazione nel possesso prevista dall'articolo 1168 del codice civile, che va proposta entro un anno dallo spoglio, cioè dal fatto che li ha privati dell'accesso.

È un termine breve, che decorre dal giorno del cambio della serratura o del rifiuto di consegnare le chiavi: chi lascia passare l'anno perde questo strumento rapido e deve ricorrere alle azioni ordinarie, più lunghe. Conviene quindi annotare la data, conservare messaggi e comunicazioni e, se possibile, documentare il fatto.

Dopo vent'anni il fratello diventa proprietario della casa?

È un timore diffuso, ma la risposta è in genere no. Il codice civile prevede l'usucapione, cioè l'acquisto della proprietà per possesso continuato per vent'anni, ma tra coeredi la Cassazione è da tempo rigorosa. Non basta che uno abiti da solo la casa, paghi le bollette o faccia piccoli lavori: deve dimostrare di aver posseduto l'immobile come proprietario esclusivo, con comportamenti inequivocabili e incompatibili con il diritto degli altri, che li escludano in modo evidente. Lo dice anche l'ultimo comma dell'articolo 1102: il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. L'onere della prova grava su chi afferma di aver usucapito.

Detto questo, il tempo non gioca a favore di chi resta fermo. Una lettera di richiesta, un tentativo di accordo o una domanda di divisione rendono evidente che gli altri coeredi non hanno mai rinunciato al loro diritto.

Come uscire dalla situazione: accordo, mediazione o divisione

Le strade sono tre, e spesso si percorrono in successione. La prima è l'accordo: il fratello può versare un'indennità periodica, oppure acquistare le quote degli altri, o ancora tutti possono decidere di vendere la casa e dividere il ricavato. Un accordo che riguarda la proprietà dell'immobile va fatto per iscritto, di regola davanti al notaio.

Se l'accordo non arriva, per le cause in materia di comunione, diritti reali, divisione e successioni ereditarie l'articolo 5 del decreto legislativo n. 28 del 2010 rende obbligatorio un tentativo di mediazione prima di rivolgersi al giudice. Fallita la mediazione, si può chiedere al tribunale la divisione dell'immobile e, nello stesso giudizio, il pagamento delle indennità per l'occupazione e il rimborso delle spese. Come spiegato nell'articolo dedicato alla divisione ereditaria di un immobile, se la casa non è divisibile può essere assegnata a uno dei coeredi, con conguaglio agli altri, oppure venduta.

Quando farsi assistere e cosa preparare

Un parere legale è utile prima di inviare la richiesta scritta, per formularla in modo corretto e calibrare l'importo; quando il fratello ha impedito l'accesso, per non perdere il termine di un anno; quando ci sono spese anticipate da recuperare o donazioni fatte in vita dal genitore che incidono sulle quote; e quando si valuta se proporre la divisione.

Conviene raccogliere la dichiarazione di successione, l'eventuale testamento, le visure catastali, le ricevute di IMU, condominio e lavori pagati, una stima del valore locativo dell'immobile e la corrispondenza scambiata con il coerede, annotando le date più importanti.

Se si trova in questa situazione, può richiedere una consulenza online allo Studio Legale Ricci: l'Avv. Stefano Ricci esamina la documentazione e risponde per iscritto in 2-5 giorni lavorativi, indicando i passi da compiere e i termini da rispettare.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale, sono aggiornate alla data di pubblicazione e non sostituiscono un parere legale sul caso specifico.