L'inquilino non paga l'affitto: cosa fare subito, dalla diffida allo sfratto per morosità

Ha affittato un appartamento e l'inquilino non paga l'affitto: ha smesso di versare il canone e alle telefonate risponde con promesse o non risponde affatto. La risposta breve è che, in una locazione abitativa, basta un solo canone non pagato da oltre venti giorni per poter chiedere la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosità. Il percorso è in genere questo: una richiesta scritta di pagamento, poi l'intimazione di sfratto davanti al tribunale, che si può accompagnare alla richiesta di un decreto ingiuntivo per i canoni arretrati. Conviene non aspettare: ogni mese che passa è un canone in più da recuperare.

Inquilino non paga l'affitto: quando si può chiedere lo sfratto?

Per le locazioni a uso abitativo la regola è fissata dall'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista è motivo di risoluzione del contratto. Lo stesso vale per il mancato pagamento degli oneri accessori, come le spese condominiali a carico dell'inquilino, quando l'importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.

In pratica: se il contratto prevede il pagamento entro il 5 di ogni mese e il canone di marzo non arriva, dal 26 marzo il proprietario può già agire. Non serve attendere che i mesi non pagati diventino tre o quattro, come spesso si crede. Questa disciplina riguarda solo le abitazioni; per negozi, uffici e altri immobili a uso diverso il giudice valuta caso per caso se l'inadempimento è abbastanza grave.

Cosa fare subito: i primi passi

Il primo passo è raccogliere i documenti: il contratto registrato, le ricevute o gli estratti conto che mostrano i pagamenti ricevuti e quelli mancanti, le comunicazioni scambiate con l'inquilino. Serve un quadro preciso di quali mensilità e quali oneri accessori sono rimasti insoluti.

Il secondo passo è una richiesta scritta di pagamento, inviata con posta elettronica certificata o raccomandata con avviso di ricevimento. Deve indicare le mensilità non pagate, l'importo complessivo e un termine breve per saldare, per esempio quindici giorni, con l'avvertenza che in mancanza si procederà con lo sfratto. Questa lettera non è obbligatoria per avviare lo sfratto, ma spesso sblocca la situazione e lascia una traccia utile.

Conviene invece evitare le iniziative fai da te: cambiare la serratura, staccare le utenze o entrare nell'appartamento senza il consenso dell'inquilino non è consentito, anche se l'inquilino non paga, e può esporre il proprietario a conseguenze anche penali. L'immobile si recupera solo attraverso il giudice.

Se l'inquilino propone di pagare a rate, l'accordo va messo per iscritto, con le date delle rate e la previsione che il mancato pagamento anche di una sola rata fa venire meno la dilazione. Un riconoscimento scritto del debito è una prova preziosa se poi si dovrà andare in tribunale.

Come funziona lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità è un procedimento speciale e relativamente rapido, regolato dagli articoli 658 e seguenti del codice di procedura civile. L'avvocato del proprietario notifica all'inquilino l'intimazione di sfratto con la contestuale citazione per la convalida davanti al tribunale del luogo in cui si trova l'immobile. Tra la notifica e l'udienza devono passare almeno venti giorni liberi (art. 660 c.p.c.).

Per lo sfratto non è richiesto il tentativo preliminare di mediazione, che la legge esclude per i procedimenti di convalida di sfratto fino all'eventuale passaggio alla causa ordinaria.

All'udienza si possono avere tre esiti. Se l'inquilino non si presenta, oppure si presenta ma non si oppone, il giudice convalida lo sfratto; quando lo sfratto è per morosità, il proprietario o il suo avvocato devono attestare in udienza che la morosità persiste (art. 663 c.p.c.). Se l'inquilino si oppone senza appoggiare le sue ragioni a una prova scritta, il giudice, su richiesta del proprietario e se non ci sono gravi motivi in contrario, può emettere un'ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, mentre le eccezioni dell'inquilino saranno esaminate nella causa che prosegue (art. 665 c.p.c.). Infine, l'inquilino può chiedere un termine per pagare, il cosiddetto termine di grazia, di cui si dice più avanti.

Insieme allo sfratto si può chiedere al giudice un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e per quelli che scadranno fino al rilascio, oltre alle spese (art. 664 c.p.c.). In questo modo, con un solo procedimento, il proprietario ottiene sia il titolo per riavere l'immobile sia quello per recuperare i soldi.

L'inquilino può ancora sanare la morosità?

Sì, e il proprietario deve saperlo per evitare sorprese. Nelle locazioni abitative l'art. 55 della legge n. 392 del 1978 consente all'inquilino di sanare la morosità in giudizio se, alla prima udienza, paga tutti i canoni scaduti e gli oneri accessori maturati fino a quel giorno, con gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice. Se il pagamento non avviene in udienza e l'inquilino dimostra condizioni di difficoltà, il giudice può concedergli un termine non superiore a novanta giorni.

Questa possibilità è ammessa non più di tre volte nell'arco di quattro anni. Il termine sale a centoventi giorni, e le volte diventano quattro, se il ritardo non ha superato due mesi ed è dovuto a precarie condizioni economiche sorte dopo la firma del contratto, per disoccupazione, malattia o altre gravi difficoltà documentate.

Se l'inquilino paga per intero nel termine, il procedimento si chiude e il contratto prosegue. Se non paga, o paga solo in parte, all'udienza successiva lo sfratto viene convalidato.

Quanto tempo ci vuole per riavere l'immobile?

I tempi dipendono molto dal tribunale e dal comportamento dell'inquilino, ed è bene non fare previsioni troppo ottimistiche. Alla convalida, che arriva dopo almeno venti giorni dalla notifica, il giudice fissa la data dell'esecuzione. Se viene concesso il termine di grazia e l'inquilino non paga, la data dell'esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso (art. 56 della legge n. 392 del 1978).

Se alla data fissata l'inquilino non lascia l'appartamento, inizia l'esecuzione: si notifica l'atto di precetto e poi l'ufficiale giudiziario comunica all'inquilino, almeno dieci giorni prima, il giorno e l'ora in cui procederà al rilascio (art. 608 c.p.c.). Non è raro che servano più accessi, anche con l'assistenza della forza pubblica, prima di riavere le chiavi.

Facciamo un esempio. Un proprietario non riceve i canoni di maggio e giugno, invia una diffida a fine giugno e, in assenza di risposta, fa notificare l'intimazione a metà luglio. Se l'inquilino non si presenta, lo sfratto può essere convalidato già alla prima udienza; se invece chiede il termine di grazia, la decisione slitta di qualche mese. Nel frattempo i canoni continuano a maturare e potranno essere richiesti con il decreto ingiuntivo.

Entro quanto si possono recuperare i canoni arretrati?

I canoni di locazione si prescrivono in cinque anni (art. 2948, n. 3, del codice civile), e il termine decorre dalla scadenza di ciascuna mensilità. Ogni richiesta scritta di pagamento interrompe la prescrizione, che ricomincia a decorrere da capo.

C'è anche un aspetto fiscale da non trascurare. Per i contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito del proprietario se la mancata percezione è comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento (art. 26 del testo unico delle imposte sui redditi). Sui dettagli conviene confrontarsi con il proprio commercialista.

Quando conviene farsi assistere e cosa preparare

Per l'intimazione di sfratto e per il decreto ingiuntivo serve l'assistenza di un avvocato. È utile coinvolgerlo già al primo ritardo serio: una diffida ben scritta e un'intimazione notificata senza attendere mesi riducono gli arretrati da recuperare. Una valutazione iniziale serve anche a capire se l'inquilino ha redditi o beni su cui recuperare i canoni, oppure se l'obiettivo realistico è soprattutto riavere l'immobile in fretta.

Per una prima valutazione è utile preparare: il contratto di locazione con gli estremi della registrazione, l'elenco delle mensilità e degli oneri non pagati con le relative scadenze, le prove dei pagamenti ricevuti, la diffida eventualmente inviata e le risposte dell'inquilino, e i dati sul deposito cauzionale.

Se il suo inquilino non paga l'affitto e vuole sapere come muoversi nel suo caso, può chiedere una consulenza online allo Studio Legale Ricci: dopo aver esaminato i documenti, lo Studio risponde per iscritto in 2-5 giorni lavorativi.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale, sono aggiornate alla data di pubblicazione e non sostituiscono un parere legale sul caso specifico.