Muffa nella casa in affitto: chi deve pagare e posso ridurre il canone?

C'è muffa sulle pareti della casa in cui vive in affitto: macchie nere negli angoli, intonaco che si stacca, odore di umido. La risposta breve dipende dalla causa. Se la muffa nasce da un difetto dell'immobile, come infiltrazioni, ponti termici o umidità di risalita, le riparazioni spettano al proprietario e l'inquilino può chiedere una riduzione del canone, ma non può decidere da solo di pagare meno. Se invece dipende da come la casa viene usata, per esempio da scarsa aerazione, il problema è dell'inquilino. Il primo passo è sempre lo stesso: segnalare la muffa al proprietario per iscritto, con fotografie e data.

Muffa nella casa in affitto: chi deve pagare le riparazioni?

Il codice civile pone a carico del proprietario, che la legge chiama locatore, l'obbligo di consegnare l'immobile in buono stato e di mantenerlo in condizioni da servire all'uso concordato (art. 1575 del codice civile). Durante il contratto deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che restano all'inquilino (art. 1576).

La piccola manutenzione comprende soltanto i deterioramenti prodotti dall'uso, non quelli dovuti alla vecchiaia dell'edificio o al caso fortuito (art. 1609). Ripitturare una parete dopo aver eliminato la causa dell'umidità può rientrarvi; rifare l'impermeabilizzazione di un terrazzo, isolare un muro perimetrale o risanare un muro dall'umidità di risalita certamente no.

L'inquilino, dal canto suo, deve usare la casa con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587) e risponde dei deterioramenti, salvo che provi che non sono dovuti a lui (art. 1588). Per questo la domanda decisiva non è chi abita la casa, ma da dove viene l'umidità.

Come si capisce se la muffa è colpa dell'inquilino o dell'immobile?

Nella pratica le cause sono due, e spesso si sovrappongono.

La prima è la condensa: il vapore prodotto cucinando, facendo la doccia o stendendo i panni in casa si deposita sulle superfici più fredde. In questo caso la muffa compare soprattutto d'inverno, negli angoli alti delle pareti esterne, dietro gli armadi addossati al muro, intorno agli infissi. Se dipende da una casa poco arieggiata o poco riscaldata, è difficile addebitarla al proprietario.

La seconda è un difetto dell'edificio: infiltrazioni dal tetto, dalla facciata o dal piano di sopra, tubature che perdono dentro i muri, umidità che risale dal terreno, ponti termici, cioè punti della struttura molto più freddi del resto che rendono la condensa quasi inevitabile anche con un uso corretto. Qui il problema è dell'immobile e la responsabilità è del proprietario. Se l'infiltrazione proviene da parti comuni del condominio, come il tetto o la facciata, il proprietario resta comunque il riferimento dell'inquilino e potrà rivalersi a sua volta sul condominio.

Quando la causa non è evidente serve un tecnico, per esempio un geometra o un ingegnere, che con un sopralluogo e misurazioni dell'umidità distingua la condensa dall'infiltrazione. Una relazione tecnica è spesso l'elemento che chiude la discussione.

Posso ridurre il canone o smettere di pagare l'affitto?

Se la muffa dipende da un vizio dell'immobile che ne riduce in modo apprezzabile l'idoneità all'uso, l'inquilino può chiedere la riduzione del canone oppure, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto (art. 1578). La regola vale sia per i difetti già presenti all'ingresso sia per quelli comparsi durante la locazione (art. 1581). Non si applica, invece, ai vizi che l'inquilino conosceva o poteva facilmente riconoscere quando ha firmato. Il proprietario deve anche risarcire i danni causati dal vizio, per esempio ai mobili o agli abiti, a meno che dimostri di averlo ignorato senza colpa al momento della consegna.

C'è però un punto su cui la Cassazione è costante: la riduzione la stabilisce il giudice, o un accordo tra le parti, non l'inquilino da solo. Chi decide di pagare meno, o di non pagare, perché c'è muffa compie un inadempimento e si espone a un procedimento di sfratto per morosità. La sospensione totale del pagamento è considerata legittima solo in casi estremi, quando l'immobile diventa del tutto inutilizzabile.

Facciamo un esempio. Un inquilino paga 900 euro al mese e da novembre la camera dei bambini è inutilizzabile per un'infiltrazione dal terrazzo condominiale. Non deve versare di sua iniziativa 600 euro invece di 900. Deve continuare a pagare, segnalare il problema per iscritto e chiedere che venga riparato, proponendo una riduzione del canone per il periodo di disagio. Se l'accordo non arriva, sarà il giudice a stabilire se e quanto ridurre.

E se la muffa è pericolosa per la salute?

Il codice prevede una tutela più forte quando i vizi espongono a serio pericolo la salute dell'inquilino o dei familiari che vivono con lui: in questo caso può chiedere la risoluzione del contratto anche se conosceva i vizi al momento della firma e anche se vi aveva rinunciato con una clausola (art. 1580). Il pericolo deve essere serio e concreto, non solo ipotetico. Una muffa estesa in una camera da letto dove dorme un bambino asmatico è una situazione diversa da qualche macchia in bagno. Un certificato medico che colleghi i disturbi all'ambiente umido e una relazione tecnica sull'estensione del fenomeno sono le prove più utili.

Come muoversi: i passi da fare

Primo, documentare. Fotografie datate delle pareti, ripetute nel tempo per mostrare che la muffa si estende, e dei danni a mobili e oggetti. Se possibile, un igrometro, poco costoso, per annotare l'umidità delle stanze.

Secondo, segnalare per iscritto. La legge impone all'inquilino di avvisare il proprietario quando servono riparazioni che non sono a suo carico (art. 1577). Conviene usare la posta elettronica certificata o una raccomandata con avviso di ricevimento, descrivendo il problema, da quando si è manifestato, le stanze coinvolte, e chiedendo un sopralluogo e l'intervento entro un termine ragionevole. Tacere a lungo è un errore: può far sembrare che il danno si sia aggravato per colpa dell'inquilino.

Terzo, non intervenire da soli sulle opere strutturali. Le riparazioni urgenti l'inquilino può eseguirle direttamente e chiederne il rimborso, ma solo dandone contemporaneamente avviso al proprietario (art. 1577). Rifare un'impermeabilizzazione senza accordo, invece, espone al rischio di non vedersi rimborsare la spesa.

Quarto, se il proprietario non risponde o contesta, far accertare la causa. Si può incaricare un tecnico di fiducia oppure chiedere al tribunale una consulenza tecnica preventiva, che fotografa lo stato dei luoghi con un esperto nominato dal giudice e può favorire un accordo. Prima di una causa ordinaria in materia di locazione, per chiedere la riduzione del canone o il risarcimento, occorre tentare la mediazione presso un organismo abilitato (art. 5 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28); per la consulenza tecnica preventiva la mediazione non è richiesta.

Quando conviene farsi assistere e cosa preparare

Un parere legale è utile quando il proprietario attribuisce la muffa al modo in cui vive in casa, quando sta valutando di ridurre il canone o di lasciare l'immobile prima della scadenza, o quando ci sono danni alla salute o ai beni di cui chiedere il risarcimento. Sono proprio le scelte fatte in questa fase, come una lettera scritta male o un pagamento ridotto di propria iniziativa, a pesare di più in un'eventuale causa.

Per una prima valutazione è utile preparare: il contratto di locazione con gli estremi della registrazione, l'eventuale verbale di consegna iniziale, le fotografie con le date, le comunicazioni inviate al proprietario e le sue risposte, l'eventuale relazione tecnica, le ricevute dei canoni pagati e, se ci sono problemi di salute, la documentazione medica.

Se ha la muffa nella casa in affitto e vuole capire chi deve intervenire e se può chiedere una riduzione del canone, può chiedere una consulenza online allo Studio Legale Ricci: dopo aver esaminato i documenti, lo Studio risponde per iscritto in 2-5 giorni lavorativi.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale, sono aggiornate alla data di pubblicazione e non sostituiscono un parere legale sul caso specifico.