Il proprietario non restituisce il deposito cauzionale: come recuperarlo

Ha lasciato l'appartamento in affitto, ha riconsegnato le chiavi, ma il proprietario non le restituisce il deposito cauzionale: rimanda, non risponde o dice genericamente che deve "verificare i danni". La risposta breve è che il deposito va restituito alla fine della locazione, una volta riconsegnato l'immobile. Se il proprietario ritiene di avere diritto a trattenerlo, in tutto o in parte, deve dimostrare un danno o un debito concreto e, in mancanza di accordo, farlo valere davanti al giudice. Il primo passo per recuperare un deposito cauzionale non restituito è una richiesta scritta, inviata con posta elettronica certificata o raccomandata con avviso di ricevimento.

Che cos'è il deposito cauzionale e cosa dice la legge?

Il deposito cauzionale è la somma che l'inquilino versa al proprietario all'inizio del contratto come garanzia: serve a coprire eventuali danni all'immobile o somme rimaste non pagate al termine del rapporto. Non è un pagamento anticipato dell'affitto e non diventa del proprietario per il solo fatto che il contratto è finito.

La regola di riferimento è l'art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la cosiddetta legge sull'equo canone, che per questa parte è ancora applicata. Prevede che il deposito non possa superare tre mensilità del canone e che produca interessi legali a favore dell'inquilino, da corrispondere alla fine di ogni anno. Nella pratica è frequente che gli interessi non vengano pagati anno per anno e siano conteggiati al momento della restituzione.

Per le locazioni di negozi, uffici e altri immobili non abitativi queste regole sono considerate inderogabili. Per le abitazioni, nei contratti stipulati secondo la legge n. 431 del 1998, è discusso se le parti possano escludere gli interessi con una clausola espressa: per questo conviene rileggere con attenzione il contratto firmato.

Quando il proprietario deve restituire la cauzione?

L'obbligo di restituzione sorge con la fine della locazione e la riconsegna dell'immobile. Secondo l'orientamento della Cassazione, a quel punto il credito dell'inquilino diventa liquido ed esigibile: il proprietario non può trattenere la somma a tempo indeterminato in attesa di decidere cosa fare.

L'inquilino, a sua volta, deve restituire l'immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento o il consumo dovuto all'uso normale (art. 1590 del codice civile). Pareti un po' ingrigite dopo anni, piccoli segni dei mobili, sanitari usurati dal tempo sono normale usura e non giustificano una trattenuta. Una porta rotta, un pavimento danneggiato da un'infiltrazione causata dall'inquilino o bollette condominiali rimaste insolute sono invece voci che il proprietario può legittimamente far valere.

Facciamo un esempio. Un inquilino che pagava 800 euro al mese ha versato 1.600 euro di deposito e riconsegna le chiavi il 30 giugno. Il proprietario, a settembre, non ha ancora restituito nulla e non ha indicato alcun danno specifico. In questa situazione l'inquilino può chiedere la restituzione dell'intera somma, con gli interessi legali maturati.

Il proprietario può trattenere il deposito per i danni?

Può farlo solo se il danno esiste davvero e viene dimostrato. Secondo l'orientamento della Cassazione, il proprietario che vuole trattenere in tutto o in parte la cauzione deve chiedere al giudice di accertare il danno o il proprio credito; se non lo fa, l'inquilino ha diritto alla restituzione. Affermare in modo generico che "ci sono dei danni", o trattenere la somma senza indicare quali e per quale importo, non basta.

Le strade possibili, in pratica, sono tre. Le parti possono accordarsi: il proprietario indica i danni con preventivi o fatture, e si concorda una trattenuta proporzionata, restituendo il resto. Se l'accordo non c'è, il proprietario può agire in giudizio per i danni. Se invece il proprietario resta semplicemente inerte, l'inquilino può agire lui per la restituzione.

È diverso il caso dell'inquilino che, negli ultimi mesi del contratto, smette di pagare l'affitto dicendo che "tanto c'è la cauzione". La giurisprudenza non ammette questa compensazione fatta da sé durante il rapporto, e il proprietario potrebbe agire per i canoni non pagati. Il deposito si fa valere dopo la riconsegna, non prima.

Come si recupera un deposito cauzionale non restituito?

Il percorso, di solito, è questo.

Primo, documentare la riconsegna. È utile un verbale di riconsegna firmato da entrambi, con la data e la descrizione dello stato dell'immobile, e qualche fotografia di ogni stanza scattata il giorno dell'uscita. Se il verbale non c'è, conservare almeno i messaggi con cui si concordava la consegna delle chiavi.

Secondo, inviare una richiesta scritta di restituzione, con posta elettronica certificata o raccomandata con avviso di ricevimento. La lettera indica la data di fine del contratto e di riconsegna, l'importo versato come deposito, la richiesta di restituirlo con gli interessi legali maturati e un termine per farlo, per esempio quindici giorni, con l'avvertenza che in mancanza si agirà per vie legali. Se il proprietario ha già contestato dei danni, è il momento di chiedergli per iscritto di indicarli e documentarli.

Terzo, se la lettera non produce effetti, si può chiedere al giudice un decreto ingiuntivo, cioè un ordine di pagamento emesso sulla base di prove scritte: il contratto registrato, la prova del versamento del deposito e la prova della riconsegna. Il proprietario, se ritiene di avere ragioni da opporre, potrà farlo solo proponendo opposizione al decreto.

Le controversie in materia di locazione sono soggette alla mediazione obbligatoria (art. 5 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28): prima di avviare una causa ordinaria occorre tentare la mediazione presso un organismo abilitato. Per il procedimento di ingiunzione la mediazione non è richiesta al momento della domanda, ma diventa necessaria se il proprietario propone opposizione. Anche per questo una richiesta scritta ben fatta, che lasci spazio a un accordo, è spesso il passo più utile.

Entro quanto tempo si può chiedere la restituzione?

Il diritto alla restituzione del deposito cauzionale non segue la prescrizione breve di cinque anni prevista per i canoni, ma quella ordinaria di dieci anni (art. 2946 del codice civile), che decorre da quando il deposito diventa restituibile, cioè dalla fine della locazione e dalla riconsegna. Ogni richiesta scritta di pagamento interrompe la prescrizione, che ricomincia a decorrere da capo (art. 2943 del codice civile).

Dieci anni sono un termine lungo, ma attendere non conviene: con il tempo si perdono fotografie, testimoni e ricordi sullo stato dell'immobile, e diventa più difficile contestare danni che il proprietario sostiene di aver trovato. Se l'importo è modesto, conviene comunque valutare costi e tempi di un'azione giudiziaria rispetto alla somma da recuperare.

Quando conviene farsi assistere e cosa preparare

Se il proprietario risponde alla prima richiesta indicando danni, presentando preventivi o proponendo una trattenuta che ritiene eccessiva, un parere legale aiuta a capire quali voci sono fondate e quali rientrano nella normale usura. L'assistenza di un avvocato è necessaria per chiedere il decreto ingiuntivo e per la mediazione, e utile già per la lettera di richiesta, che ha più peso se imposta correttamente le questioni.

Per una prima valutazione è utile preparare: il contratto di locazione con gli estremi della registrazione, la prova del versamento del deposito, l'eventuale verbale di consegna iniziale e quello di riconsegna, le fotografie dell'immobile all'ingresso e all'uscita, le ricevute dei canoni e delle spese pagate, e i messaggi scambiati con il proprietario dopo la fine del contratto.

Se il proprietario non le restituisce il deposito cauzionale e vuole sapere come muoversi nel suo caso, può chiedere una consulenza online allo Studio Legale Ricci: dopo aver esaminato i documenti, lo Studio risponde per iscritto in 2-5 giorni lavorativi.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale, sono aggiornate alla data di pubblicazione e non sostituiscono un parere legale sul caso specifico.