Ho comprato casa e il venditore ha nascosto infiltrazioni e difetti: cosa posso fare

Ha comprato casa e, dopo qualche settimana o qualche mese, scopre che il venditore le ha nascosto dei difetti: infiltrazioni dal tetto coperte da una mano di vernice fresca, macchie di umidità dietro i mobili lasciati apposta, un impianto che non funziona. La risposta breve è che il venditore risponde dei difetti nascosti della casa acquistata, ma i termini sono strettissimi: i vizi vanno denunciati al venditore entro otto giorni dalla scoperta e l'azione si prescrive in un anno dalla consegna. Se però il venditore li ha occultati, la denuncia non è necessaria. La prima cosa da fare, in ogni caso, è scrivere subito al venditore.

Difetti nascosti nella casa acquistata: il venditore ne risponde?

Sì. Il codice civile obbliga il venditore a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 del codice civile). Per una casa, sono vizi le infiltrazioni d'acqua, l'umidità di risalita, gli impianti difettosi, le crepe dovute a problemi costruttivi: difetti materiali dell'immobile, già presenti al momento della vendita.

La garanzia non copre tutto. Non è dovuta se l'acquirente conosceva il vizio quando ha firmato, né se il vizio era facilmente riconoscibile, cioè visibile con la normale attenzione di una persona senza competenze tecniche durante le visite (art. 1491). Fa eccezione il caso in cui il venditore abbia dichiarato che la casa era esente da vizi: allora la garanzia vale anche per i difetti che si sarebbero potuti notare.

È qui che conta l'occultamento. Una parete appena ritinteggiata per coprire le macchie, un mobile lasciato davanti a una zona umida, una risposta rassicurante e falsa alla domanda se ci fossero mai state infiltrazioni: sono comportamenti che rendono il difetto non riconoscibile e che pesano molto sulla posizione del venditore.

Ho firmato una clausola "visto e piaciuto": ho ancora diritto alla garanzia?

Molti atti di compravendita contengono clausole come "nello stato di fatto in cui si trova" o "visto e piaciuto". Le parti possono escludere o limitare la garanzia per vizi, ma il patto non ha effetto se il venditore ha taciuto i vizi in mala fede (art. 1490, secondo comma). In altre parole, la clausola protegge il venditore che non sapeva del difetto, non quello che lo conosceva e lo ha nascosto. Resta però all'acquirente l'onere di dimostrare che il venditore sapeva: per questo le prove dell'occultamento sono decisive.

Entro quando devo muovermi?

I termini sono due (art. 1495). Il primo è la denuncia: l'acquirente deve comunicare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, altrimenti perde la garanzia. È un termine di decadenza, cioè non si interrompe e non si sospende. Per i difetti la cui causa non è evidente, la giurisprudenza fa decorrere gli otto giorni dal momento in cui l'acquirente ne ha una conoscenza sicura, che a volte arriva solo con un accertamento tecnico. Non conviene però contarci: è più prudente inviare la denuncia appena si ha un sospetto fondato.

La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o lo ha occultato (art. 1495, secondo comma). Anche in questo caso conviene comunque scrivere: l'occultamento andrà provato, e una denuncia tempestiva toglie un argomento alla difesa del venditore.

Il secondo è la prescrizione: l'azione si prescrive in un anno dalla consegna dell'immobile, anche se il vizio è stato scoperto più tardi. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che questo termine può essere interrotto anche fuori dal tribunale, con una comunicazione scritta con cui l'acquirente manifesta al venditore la volontà di far valere la garanzia. Dopo l'interruzione, il termine di un anno ricomincia a decorrere.

Un esempio. Il rogito e la consegna delle chiavi sono del 10 marzo; il 2 novembre, con le prime piogge, compare una macchia d'acqua sul soffitto della camera. La denuncia va inviata entro il 10 novembre. Se nella stessa lettera l'acquirente dichiara di voler far valere la garanzia, interrompe anche la prescrizione; altrimenti l'azione si prescriverebbe il 10 marzo dell'anno successivo, a pochi mesi di distanza.

Cosa posso ottenere: riduzione del prezzo, risoluzione, risarcimento

L'acquirente può scegliere tra la riduzione del prezzo e la risoluzione del contratto, cioè lo scioglimento della vendita con restituzione della casa e del prezzo (art. 1492). La scelta diventa irrevocabile quando viene proposta la domanda in giudizio. Nella pratica, per una casa la strada più frequente è la riduzione del prezzo, pari in sostanza al minor valore dell'immobile a causa del difetto, che spesso corrisponde al costo dei lavori necessari per eliminarlo. La risoluzione si giustifica quando il vizio è così grave da rendere l'acquisto privo di senso.

In più, il venditore deve risarcire i danni, a meno che provi di aver ignorato i vizi senza colpa (art. 1494). Se i difetti sono stati nascosti, questa prova è per lui difficile. Il risarcimento può comprendere, per esempio, i danni ai mobili causati dall'acqua o le spese di un alloggio temporaneo durante i lavori.

Quando il venditore ha raggirato l'acquirente con dichiarazioni false o manovre per nascondere difetti che, se conosciuti, avrebbero fatto rinunciare all'acquisto, si può valutare anche l'annullamento del contratto per dolo (art. 1439), con un termine di prescrizione di cinque anni dalla scoperta del raggiro (art. 1442).

E se il venditore è l'impresa che ha costruito la casa?

Se ha comprato da chi ha costruito l'edificio, oltre alla garanzia della vendita può valere una tutela più ampia. L'art. 1669 del codice civile rende il costruttore responsabile quando, entro dieci anni dal compimento dell'opera, l'edificio rovina, presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti. La giurisprudenza applica questa norma anche al venditore che ha costruito l'immobile o ne ha diretto e controllato la costruzione, e fa rientrare tra i gravi difetti anche quelli che compromettono in modo rilevante l'uso della casa, come infiltrazioni estese, pur senza rischi per la stabilità.

I termini sono diversi: la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta e l'azione si prescrive in un anno dalla denuncia. Valutare quale disciplina si applica al proprio caso è una delle prime verifiche da fare.

Come muoversi: i passi da fare

Primo, documentare. Fotografie e video datati dei difetti e dei danni, conservati in originale. Se ci sono tracce di occultamento, come pittura fresca sopra le macchie o pannelli applicati di recente, vanno fotografate prima di qualsiasi intervento.

Secondo, denunciare per iscritto, con PEC o raccomandata con avviso di ricevimento, entro otto giorni. La lettera deve descrivere il difetto in modo specifico (dove si trova, come si manifesta, quando è stato scoperto), dichiarare l'intenzione di far valere la garanzia e chiedere un sopralluogo. Una contestazione generica rischia di non valere come denuncia.

Terzo, raccogliere le prove di ciò che il venditore sapeva: annunci di vendita, messaggi scambiati durante la trattativa, dichiarazioni nel preliminare e nel rogito, eventuali verbali dell'assemblea condominiale che parlano di infiltrazioni, testimonianze di vicini o dell'agente immobiliare.

Quarto, far accertare la causa. Una relazione di un tecnico di fiducia è il primo passo. Se il venditore contesta, si può chiedere al tribunale un accertamento tecnico preventivo o una consulenza tecnica preventiva (artt. 696 e 696-bis del codice di procedura civile): un esperto nominato dal giudice descrive lo stato dei luoghi e le cause del difetto, e la sua relazione può essere usata nella causa e favorire un accordo.

Quando conviene farsi assistere e cosa preparare

Un parere legale è utile subito, perché gli otto giorni per la denuncia e l'anno dalla consegna lasciano poco margine, e perché la lettera al venditore va scritta in modo da interrompere la prescrizione e da non pregiudicare le scelte successive. Lo è ancora di più se nell'atto c'è una clausola di esclusione della garanzia, se il venditore era il costruttore o se si valuta di chiedere la risoluzione.

Per una prima valutazione è utile preparare: il preliminare e l'atto di compravendita, la data di consegna delle chiavi, le fotografie con le date, l'annuncio di vendita e i messaggi scambiati con venditore e agenzia, le comunicazioni già inviate, l'eventuale relazione tecnica e i preventivi dei lavori.

Se ha scoperto difetti nascosti nella casa che ha acquistato e vuole capire cosa può chiedere al venditore e come rispettare i termini, può chiedere una consulenza online allo Studio Legale Ricci: dopo aver esaminato i documenti, lo Studio risponde per iscritto in 2-5 giorni lavorativi.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale, sono aggiornate alla data di pubblicazione e non sostituiscono un parere legale sul caso specifico.